01 产品解析

什么是公寓呢？

• 公寓一般指的是商业性质的公寓。部分小面积的住宅有时候称为公寓，但是实际产权显示是“住宅”，本质意义上是住宅，不是商业公寓。
• 公寓主要是土地上就进行了限定：公寓用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地，产权40年（商业用地）或者50年（混合用地）。
• 公寓在长沙合同上属性根据土地及开发商报建不同主要分为三种形式：“办公”、“酒店式公寓”、“公寓式酒店”，在长沙3者无明显区别。

部分小面积的住宅有时候称为公寓，但是实际产权显示是“住宅”，本质意义上是住宅，不是真正意义上的商业公寓。

（公寓效果图）

02 优劣势

公寓是优劣势比较明显的产品，在做决策之前，要彻底弄清楚公寓的产品特性。

一、公寓优势

1.不占用房票

商业性质的公寓，不限购不限贷，不占用房票。买了公寓再买住宅也不受影响。

2.用途多样，可办公可商用可居住

• 居住功能：无论是自住或者出租都是很方便的，一般不担心租不出去，最多租金调整。而且还可以用来做民宿，租金收的更高。
• 办公功能：公寓可以做办公室使用，特别适合自主创业的中小微企业。对比写字楼，公寓有着天然的优势—面积小，不像写字楼少则1-200㎡，公寓3-50㎡的就可以；使用费用相对比较低，写字楼一般物业费都要6-10块钱一平，成本开支大，公寓一般3-4块钱就能搞定。
• 商用功能：可以做“空中商铺”使用。公寓可以做各类工作室，美甲美容美发、按摩足浴、密室逃脱等等，商铺能实现的功能，公寓都有。

3.购买门槛低

公寓因为面积小、总价比较低，首付10万左右就能买，而且还贷款的话也没什么压力，一千多块钱的月供，对生活影响也不大。能够收到的租金甚至高于月供。

对部分自用的小伙伴来说，毕竟自己租房子去住，也要这么多钱。还不如买一个，后期房子至少是自己的。

4.产品优势

现在的公寓，很多是LOFT一般4.5m，可以分隔2层使用，相当于买一层送一层，许多LOFT公寓还有二层过道赠送，大大提高了性价比。

5.价格优势

公寓经过最近几年的降价潮，目前性价比相对还是非常高的。一般公寓是住宅价格的0.5-0.6的系数。这个价格前提下，投资回报率是挺高的，5-8%很常见。对比存款2个多点的利率，还是很大优势的。

值得一提的是，长沙的租售比很高，对比深圳、杭州这些城市，投资更可观。

二、公寓不足

1.产权年限更短

公寓仅40/50年产权，住宅70年产权（由土地性质决定的的，国家目前还没有专门针对土地到期的法律法规的执行标准。但是土地续期根据之前的案例，费用并不多）。

2.利率较高

公寓首付需要5成，利率一般远高于住宅（5%左右）

3.公摊更大

得房率低，公寓公摊一般都在30%的样子，住宅一般20-25%左右。

公寓一般公区更大，比如过道比较宽、一楼大厅面积比较大，这些公摊也有利于提高公寓的品质，当然居住体验也会更好。

4.无学位

公寓不同于住宅是没有学位的，大多是读不了书，但是长沙例外。

在长沙，小学按有户有房、有户无房（第一类）、有房无户、有户无房（第二类）、无户无房的生源顺序进行依次录取。

如果是商业性质公寓，且凭借公寓落了户，那么就是“有户无房（第二类）”，排第四类，排序靠后。如果没落户，那就属于第五类“无房无户”了，排名更靠后。公寓能读书但是可能读不了好的学校。

5.无燃气

燃气安装要求—“厨房有外窗，具备通风条件的，厨房必须与卧室和客餐厅有实体墙或门隔断”。需开发商满足燃气要求进行设计，并缴纳一定费用、统一接通燃气至每户，因此大多数公寓并未开通燃气。

不过公寓做饭频率低，一般电磁炉也够用了。再说公寓使用燃气，其实安全隐患比较大。

6.居住成本相对住宅略高

• 水费：以长沙为例，住宅基本2.88元/吨，商业4.53元/吨
• 电费：费用比较高。以长沙为例，住宅第一阶梯0.588元/千瓦时，商业至少0.7元/千瓦时。
• 物业费：长沙住宅一般2块多物业费，公寓的物业费一般3.5-4元/㎡·月

7.二手交易税费

公寓更适合长期持有。二手交易中有个人所得税、土地增值税、印花税、转移登记费、交易手续费等等。

长沙今年4月出台优惠政策，买二手公寓补贴4%，这意味着，若购买一手非住宅商品房总价为50万元的公寓，可以得到5000元的补贴。这大大降低了公寓交易的成本。

如果公寓没有大的溢价交易，整体税费会比较低，几千块搞定。

03 买不买？

公寓能不能买，因人而异。

一、什么人适合买公寓？

如果手头没多少米，又没买住宅的，建议还是存点钱买住宅。

根据每个人情况不同，适合购买公寓的人群主要包含以下几类：

• 经济收入较低的小妹子，可以考虑，购买后作为短暂过渡自住，省点租金，后期不住了可以出租也有较为稳定的收益；‍‍‍
• 风险承受力低的，想要稳健收益的，比如作为养老的投资就不错，一个月的租金基本上能够得上以后的生活费了；
• 手头有一定余钱但不多的，想要投资但找不到合适渠道的‍‍‍‍‍‍‍；
• 有钱的土豪就请任性，见过不少半层整层买的。
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二、怎样挑选公寓呢？

公寓要精挑细选，优中选优，毕竟一买就是长期持有了，以下几个点可以考虑起来：

1.仅选择一二线核心城市，五六线小城市没必要‍‍‍‍

2.核心地段、配套齐全，交通便利

3.公寓最重要的配套就是地铁，尽量选择地铁口附近的公寓（步行距离地铁口不要超过1000m为佳）

4.面积不宜过大，40㎡以内最好

面积越大，总价越高，但是对于租金来说，30㎡和40㎡公寓租金差异并不大

5.价格差异不大，能选LOFT就选LOFT

一般来说LOFT的性价比更高

6.不要选公寓扎堆的地方

公寓一旦过多，就会内卷，对于出租率和租金价格影响较大

7.尽量买毛坯

毛坯公寓性价比更高，而且可以根据需要自行装修。LOFT中等装修，一般一套公寓软硬装包含家具家电所有的，6万左右可以搞定（包含搭板费用）

8.尽量不要买返租公寓

返租公寓就是开发商卖，有第三方运营，买的时候房子已经租出去了直接收租金。这种公寓坑比较多，后期能否持续经营以及租金都不一定能够保证。很可能陷入房子收不回也没有租金的境地。

9.最重要的是看：投资回报率

购买公寓的逻辑—10-15年，最晚15年要收回所有成本，包含房价、税费、装修费，才能保证6%以上的回报率。并且要调研实际租金情况且保证租金可持续性。

长沙市面上还是有一些性价比高的优质公寓可选的，特别是部分公寓首次大降价的时候是个好时机。买公寓就是要精挑细选、优中选优。